Voorbeeldcasus De Munterij

Wil je de kostenverhaalfunctionaliteit leren kennen met een realistisch voorbeeld? Leer dan van de casus De Munterij. Deze pagina laat per stap zien hoe je de casus invoert en hoe je de uitkomst leest.

Wat is De Munterij?

De Munterij is de voorbeeldcasus uit de Bijlage Rekenvoorbeelden bij de Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet van het ministerie van BZK. De casus werkt dezelfde gebiedsontwikkeling uit voor het kostenverhaalmodel met tijdvak en zonder tijdvak.

Je oefent er drie dingen mee:

• Inbrengwaarde per eigenaar invoeren, inclusief het deel dat openbaar gebied wordt
• De kostenverdeling per bouwcategorie en per eigenaar lezen
• Het verschil tussen met en zonder tijdvak zichtbaar maken

Deze pagina gaat over het invoeren in TotalLink, niet over de wet- en regelgeving of de rekenprincipes zelf. De bedragen van de casus vind je in de bijlage rekenvoorbeelden bij de handreiking van BZK, te downloaden via het Informatiepunt Leefomgeving.

Wat heb je nodig om te beginnen?

• De testomgeving om in te oefenen
• De bijlage rekenvoorbeelden bij de handreiking, voor de bedragen
• Rechten om een project aan te maken
• De ingestelde kostenverhaalparameters op centraal niveau (stap 1 hieronder)

Je kunt niks stuk maken. Maak gewoon een nieuw project aan; je bestaande projecten blijven ongemoeid.

Hoe speel ik de casus na?

1

Stel de kostenverhaalparameters centraal in

Ga naar tegel Uitgangspunten en Totalen → Alle projecten → tabblad Uitgangspunten percentages → kolom Kostenverhaal parameters.

Vul hier de rekenpercentages in en koppel de vier boekingsposten:

Zonder gekoppelde boekingsposten blijven de bedragen in de kostenverdeling op nul staan. Dit is veruit de meest voorkomende oorzaak van een lege berekening.

2

Maak het project aan en zet Kostenverhaal aan

Maak een nieuw project aan en open tabblad Uitgangspunten. Zet in het blok Kostenverhaal het schuifje Kostenverhaal aan.

De percentages eronder worden grijs weergegeven: die komen uit de centrale instelling. Wil je hier voor dit project van afwijken, vul dan een eigen waarde in.

Stel daarnaast in het blok Boekwaarden selectie de datums en de looptijd in. In de casus loopt de exploitatie van startjaar 2025 tot eindjaar 2033.

Je ziet nu in de tabbladenbalk Inbrengwaarde, Exploitatieopzet en Kostenverhaal verschijnen.

Het schuifje Zonder tijdvak laat je voorlopig uit. In stap 9 vergelijk je beide modellen via een scenario.

3

Voer de vijf eigenaren in

Open tabblad Inbrengwaarde. De casus kent vijf percelen, A tot en met E, elk met een eigen eigenaar. Voer per regel in: omschrijving, eigenaar, oppervlakte, inbrengwaarde, en waar van toepassing sloopkosten, saneringskosten en grondwerkkosten.

Perceel	Oppervlakte	Bijzonderheid
A	10.000 m²	Sloopkosten én saneringskosten, deels openbaar
B	10.000 m²	Alleen grondwerkkosten, deels openbaar
C	10.000 m²	Saneringskosten, volledig uitgeefbaar
D	10.000 m²	Geen bijkomende kosten, volledig uitgeefbaar
E	35.000 m²	Grootste perceel, overwegend openbaar gebied

Vul per regel ook het percentage openbaar in. TotalLink berekent daaruit direct het aantal Openbaar m² — en andersom, als je de m² invult verschijnt het percentage.

Corrigeer de oppervlakte niet zelf naar beneden voor het openbare deel. Die grond telt volledig mee in de inbrengwaarde — hij levert alleen geen grondopbrengst op. Het openbare deel wordt in de kostenverdeling met de verhaalbare kosten verrekend.

4

Faseer de inbrengwaarde over de jaren

Open in tabblad Inbrengwaarde de sectie Fasering inbrengwaarden.

Je ziet hier per boekingspost automatisch twee regels: een uitgeefbaar-regel en een openbaar-regel. TotalLink maakt die splitsing zelf op basis van het percentage openbaar dat je in stap 3 hebt ingevuld. Je hoeft ze niet aan te maken.

Klap een regel open, kies per eigenaar bij Verdelen of je verdeelt op aantallen, bedragen of percentages, en verdeel over de jaarschijven. De kolom Te verdelen loopt terug naar 0% zodra je alles hebt toegewezen.

Staat er overal 0% in de kolom Te verdelen? Dan is je fasering compleet.

5

Voer het programma per eigenaar in

Open tabblad Programma, klap de juiste categorie open en voeg per eigenaar toe wat er gerealiseerd wordt, inclusief de grondprijs per eenheid. Verdeel de aantallen over de jaarschijven.

De casus kent zowel woningbouw in verschillende segmenten als bedrijfsterreinen en winkels. Woningen voer je in stuks in, bedrijfsterreinen en winkels in m².

6

Voer de gemeentelijke kosten in

Open tabblad Financieel en voer de te verhalen uitvoeringskosten in per kostensoort: verwervingen en schadeloosstellingen, milieuvoorzieningen en grondonderzoek, bouw- en woonrijpmaken, plankosten en planstructurele elementen.

Voer eventuele subsidies of andere opbrengsten apart in.

Bevat een kostenpost een voorziening die ook buiten dit gebied profijt oplevert? Voer dan alleen het toegerekende deel in en noteer de onderbouwing in de omschrijving.

7

Controleer de exploitatieopzet

Open tabblad Exploitatieopzet. Bovenaan zie je de Netto contante waarde en de Eindwaarde van het project.

De opzet is opgebouwd uit genummerde kostensoorten. De boekingsposten uit stap 1 komen terug onder 00 Inbrengwaarden, uitgesplitst naar inbrengwaarde, saneringskosten, sloopkosten en grondwerk. Onderaan vind je achtereenvolgens het saldo exclusief indexatie, de kosten- en opbrengstenstijging, de rente, het saldo inclusief index en het resultaat cumulatief volgens BBV.

Staan de kolommen Boekwaarde en Geboekt op nul? Dat klopt bij een oefenproject zonder koppeling met de financiële administratie. Je werkt dan met een volledige raming.

8

Lees de kostenverdeling

Open tabblad Kostenverhaal. Dit tabblad bestaat uit twee blokken.

Kostenverdeling programma toont per bouwcategorie de grondopbrengst, de contante waarde en de kostenbijdrage per eenheid. Hier zie je welk deel van de kosten aan welk type bouw wordt toegerekend.

Kostenverdeling eigenaren toont per eigenaar de bruto verhaalbare kosten, de inbrengwaarden en het bedrag dat netto overblijft. Klik op het pijltje links van een eigenaar om te zien uit welke bouwcategorieën zijn bruto verhaalbare kosten zijn opgebouwd.

9

Vergelijk met en zonder tijdvak

Maak een scenario aan en zet daarin op tabblad Uitgangspunten het schuifje Zonder tijdvak aan. Je basisinvoer blijft ongewijzigd, zodat je beide modellen naast elkaar kunt beoordelen.

Lees hieronder verder wat er precies verandert — en wat je zelf nog moet aanpassen.

Wat verandert er als ik Zonder tijdvak aanzet?

TotalLink past het blok 00 Inbrengwaarden aan. Van de inbrengwaarde, saneringskosten, sloopkosten en grondwerkkosten wordt alleen nog het deel meegenomen dat bij het openbare gebied hoort, berekend per eigenaar op basis van diens aandeel openbaar.

Dat sluit aan bij de wet: in het model zonder tijdvak gelden alleen de kostensoorten uit deel A van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit, kortweg de kosten die samenhangen met het toekomstig openbaar gebied. In het model met tijdvak gelden deel A én B en tellen dus ook de kosten van het uitgeefbaar gebied mee.

In de casus dalen de totale kosten hierdoor van circa 17,8 miljoen naar circa 8,7 miljoen.

Wat moet ik zelf nog aanpassen?

Het schuifje raakt alleen het blok Inbrengwaarden. De overige kostensoorten blijven staan zoals je ze hebt ingevoerd. Voor één post is dat niet correct:

• Plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht. Hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling kent voor het model zonder tijdvak een ander rekenmodel dan voor het model met tijdvak, met een andere uitkomst. Vul dat model opnieuw in en pas de kostenpost handmatig aan.

Daarnaast horen bij het model zonder tijdvak twee stappen die buiten de exploitatieopzet vallen:

• Een maximumbedrag per activiteit vaststellen dat je in het omgevingsplan opneemt. Dat is een beleidskeuze, geen rekenuitkomst.
• De waardevermeerderingstoets per eigenaar, uit te voeren op het moment dat een beschikking wordt aangevraagd.

Kijk in dit model niet naar de netto contante waarde of de eindwaarde om te beoordelen hoe de gemeente ervoor staat. De grondopbrengsten blijven in de opzet staan omdat ze nodig zijn als verdeelsleutel, maar in het model zonder tijdvak zijn die opbrengsten niet van de gemeente. Het saldo wordt daardoor veel gunstiger dan de werkelijkheid. Het gemeentelijk resultaat lees je af op tabblad Kostenverhaal.

'Zonder tijdvak' 'Met tijdvak'

'Zonder tijdvak' 'Met tijdvak'

Hoe lees ik de kolommen in de kostenverdeling eigenaren?

Kolom	Wat je ziet
Bruto verhaalbare kosten	Het deel van de gebiedskosten dat via het programma aan deze eigenaar wordt toegerekend
Inbrengwaarde uitgeefbaar gebied	De waarde van zijn grond die uitgeefbaar wordt
Inbrengwaarde openbare gronden	De waarde van zijn grond die openbaar gebied wordt
Saneringskosten, sloopkosten en grondwerkkosten openbare gronden	De bijkomende kosten op het openbare deel van zijn grond
Meer- en minderwerken	Handmatige correcties
Totaal netto kostenbijdrage	Wat de eigenaar per saldo bijdraagt

Waarom is de netto kostenbijdrage van een eigenaar negatief?

Een negatief bedrag betekent dat de inbrengwaarde van deze eigenaar hoger is dan de kosten die aan hem worden toegerekend. Hij betaalt dus niet, maar krijgt per saldo een vergoeding.

Dit gebeurt vooral bij eigenaren van wie een groot deel van de grond openbaar gebied wordt. Die grond levert geen grondopbrengst op, terwijl de waarde ervan wel volledig in de verrekening meeloopt.

Een negatieve netto kostenbijdrage is dus geen invoerfout. Controleer wel of het percentage openbaar bij deze eigenaar klopt — dat is de knop die dit bedrag het sterkst beïnvloedt.

Mijn uitkomst wijkt af. Wat controleer ik?

Loop deze punten in volgorde na:

1. Zijn de boekingsposten op centraal niveau gekoppeld?
2. Is het percentage openbaar bij elke eigenaar ingevuld?
3. Zijn alle vijf de eigenaren ingevoerd, inclusief de gemeente als die grond bezit?
4. Staat de kolom Te verdelen in de fasering overal op 0%?
5. Komen startjaar, eindjaar en NCW-datum overeen met de casus?

Kleine verschillen ontstaan door afrondingen, rentepercentages en de gekozen fasering. Structurele afwijkingen wijzen vrijwel altijd op een van bovenstaande vijf punten.

Kan ik de casus gebruiken voor een eigen presentatie of training?

Ja. Doe dit wel altijd in de testomgeving. Maak een scenario aan binnen je project, zodat je vrij kunt experimenteren zonder je oorspronkelijke uitwerking te wijzigen.

De kostenverhaalfunctionaliteit is beschikbaar als bèta. Kom je iets tegen dat niet klopt? Meld het via Nieuw idee indienen.