> For the complete documentation index, see [llms.txt](https://docs.totallink.nl/llms.txt). Markdown versions of documentation pages are available by appending `.md` to page URLs; this page is available as [Markdown](https://docs.totallink.nl/grex/snel-starten/voor-het-eerst-aan-de-slag-met-een-totallink-grex-project.md).
# Voor het eerst aan de slag met een TotalLink GREX project
Welkom! Deze pagina neemt je stap voor stap mee — van de vraag *"wat is een grondexploitatie eigenlijk?"* tot het moment dat je je eerste project volledig hebt ingericht in TotalLink.
Neem de tijd. Je hoeft niets over te slaan.
## Stap 1 — Begrijp de basis: wat is een GREX?
Voordat je TotalLink ingaat, is het handig om te weten wat een grondexploitatie is en waarom gemeenten ermee werken.
{% hint style="info" %}
**Grondexploitatie (GREX)** is een financiële begroting die de kosten én opbrengsten van een gebiedsontwikkeling in kaart brengt. Het geeft inzicht in de financiële haalbaarheid van een plan — van grondaankoop tot de uiteindelijke verkoop van bouwrijpe grond.
{% endhint %}
Aan de **kostenkant** staan zaken als:
* Aankoop van grond
* Bouwrijp maken
* Inrichting van het gebied
* Overhead en plankosten
Aan de **opbrengstenkant** staan:
* Subsidies
* Lokale bijdragen
* Verkoop van bouwrijpe grond
### De drie verschijningsvormen van een GREX
Er zijn drie manieren waarop een gemeente een grondexploitatie voert:
{% tabs %}
{% tab title="1. Actieve GREX" %}
De gemeente is **eigenaar** van de bouwgrond. De grond wordt bouwrijp gemaakt en vervolgens verkocht aan een bouwer. De GREX helpt om kosten en opbrengsten te beheersen.
{% endtab %}
{% tab title="2. Passieve / Facilitaire GREX" %}
De gemeente is **geen eigenaar**, maar maakt wel kosten — bijvoorbeeld voor het wijzigen van het bestemmingsplan of het aanleggen van wegen. Gebiedsontwikkeling gaat gepaard met een exploitatieplan of -overeenkomst.
{% endtab %}
{% tab title="3. Publiek-Private Samenwerking (PPS)" %}
De gemeente en ontwikkelaar **delen verantwoordelijkheden**. De GREX wordt samen opgesteld zodat alle partijen zicht hebben op de kosten.
{% endtab %}
{% endtabs %}
### Exploitatieplan vs. Anterieure overeenkomst
Je hoort deze termen regelmatig in de praktijk. Kort gezegd:
| Kenmerk | Exploitatieplan | Anterieure overeenkomst |
| -------------------- | ------------------------------- | --------------------------------- |
| **Aard** | Publiekrechtelijk | Privaatrechtelijk |
| **Partijen** | Gemeente stelt eenzijdig vast | Gemeente én ontwikkelaar samen |
| **Flexibiliteit** | Minder, wettelijk kader | Meer maatwerk mogelijk |
| **Moment van inzet** | Na vaststelling bestemmingsplan | Vóór vaststelling bestemmingsplan |
| **Kostenverhaal** | Verplicht via wettelijke regels | Vrijwillig, vooraf geregeld |
{% hint style="success" %}
**Vuistregel:** De anterieure overeenkomst heeft de voorkeur — het werkt sneller en flexibeler. Het exploitatieplan fungeert als vangnet als er géén anterieure overeenkomst is.
{% endhint %}
## Stap 2 — Maak kennis met TotalLink GREX
Nu je de context kent, is het tijd om te begrijpen hoe TotalLink dit ondersteunt.
> In TotalLink worden de haalbaarheid én de voortgang van GREX-projecten bijgehouden. Alles werkt via **tegels** — overzichtelijke blokken waarmee je navigeert door het systeem.
### De interface in één oogopslag
Wanneer je inlogt, zie je het volgende:
**Bovenste balk (vanuit een project):**
* 🖨️ Printermenu — rapporten en downloads
* ❓ Vraagteken — Supportomgeving waar je nu bent
**Zijbalk:**
* 🗺️ Kaart — bekijk projectgrenzen, kavels en andere lagen
* 📊 Rapportagetool — voor overzichten en exports (behandelen we later)
**Favorieten & klokje:**
* Sla veelgebruikte tegels op als favoriet
* Het klokje toont recente meldingen en waarschuwingen
{% hint style="info" %}
**TotalLink is schaalbaar.** Je ziet alleen de tegels en functies waar jij rechten voor hebt. Mis je iets? Neem contact op met je functioneel beheerder.
{% endhint %}
### De drie niveaus: Project → Projectgroep → Werkportfolio
TotalLink werkt hiërarchisch:
```
Werkportfolio (totaal overzicht + centrale uitgangspunten)
└── Projectgroep (cluster van gerelateerde projecten)
└── Project (één grondexploitatie)
```
| Niveau | Tegel | Waarvoor? |
| ----------------- | ------------------------- | ------------------------------------------------------------- |
| **Project** | Projecten tegel | Eén individueel GREX-project beheren |
| **Projectgroep** | Projectgroep tegel | Deelprojecten clusteren en consolideren |
| **Werkportfolio** | Uitgangspunten en totalen | Centrale parameters + financieel overzicht van álle projecten |
{% hint style="success" %}
**Handig om te weten:** Vanuit het werkportfolio zie je een geconsolideerd overzicht — bijvoorbeeld sloopkosten over alle projecten per jaar opgeteld.
{% endhint %}
## Stap 3 — Stel het werkportfolio in
Voordat je aan een project begint, worden op portfolioniveau de centrale uitgangspunten ingesteld. Dit doe je één keer en het werkt door op alle projecten.
### Boekwaarde- en peildata
Ga naar de tegel **Uitgangspunten en Totalen** en stel het volgende in:
| Instelling | Uitleg |
| --------------------------------------- | --------------------------------------------------------------------- |
| **Boekwaardedatum** | Staat op 31-12 bij afronden van het vorige jaar |
| **Peildatum** | Tot wanneer mogen boekingen uit het vorige jaar nog meegeteld worden? |
| **Automatisch opschuiven peildatum** | Datum loopt automatisch mee in het nieuwe jaar |
| **Altijd actuele boekwaarde gebruiken** | Schuift zowel boekwaardedatum als peildatum elke nacht door |
### Uitgangspunten percentages instellen
Hier vul je de parameters in waarmee alle projecten gaan rekenen. Denk aan:
* **Verdisconteringspercentage** — altijd 2% (hiermee wordt de NCW berekend)
* **Rente bij winst/verlies** — rente winst/verlies is vaak hetzelfde
* **Kostenstijging** — vul alleen de eerste rij in; maak uitzonderingen bij subrijen
* **Opbrengstenstijging** — zelfde werkwijze als kostenstijging
* **NCW datum** — staat vaak op 01-01 van het huidige jaar
{% hint style="warning" %}
Vul **kostenstijging en opbrengstenstijging** alleen in op de eerste (hoofd)rij. Uitzonderingen kun je instellen door de subrijen open te klappen.
{% endhint %}
> Deze parameters kun je ook per **subcategorie** (sub-portfolio) instellen. Zo kunnen verschillende typen projecten met eigen percentages rekenen.
## Stap 4 — Maak je eerste project aan
Nu het portfolio klaarstaat, open je de **Projecten tegel** en maak je een nieuw project aan. Je doorloopt de volgende tabbladen:
### 📋 Tabblad: Algemeen
Dit is het startpunt van elk project. Vul in:
* **Projectnaam** en **projectcode**
* **Categorie** — op basis van het werkportfolio
* **Projectleider** — selecteer uit de medewerkers
* **Start- en einddatum**
* **Fiscale afsluiting**
Op dit tabblad zie je ook een samenvatting van de financiële stand van zaken en de GROTIK-status.
### 🗓️ Tabblad: Fasering
Hier geef je aan hoe de verschillende fases van je project in de tijd lopen.
* Elke fase heeft subfases
* Fases kun je zelf in de tijd plaatsen
* De fasering vormt de basis voor de urenraming en het financieel overzicht
{% hint style="info" %}
De fasering die je hier aangeeft, werkt direct door in het **Financieel tabblad**. Zorg dus dat de fasering klopt voordat je gaat begroten.
{% endhint %}
### ⚙️ Tabblad: Uitgangspunten
Dit tabblad bepaalt hoe TotalLink rekent voor dit specifieke project. Je kunt hier afwijken van de centrale instellingen.
| Instelling | Uitleg |
| ------------------------------------ | --------------------------------------------------------------- |
| **Type koppeling financ. admin.** | Ontkoppeld / Specifiek / Portfolio — kies wat van toepassing is |
| **NCW datum** | Afwijken van centrale instelling? Stel hier in |
| **Startjaar / eindjaar exploitatie** | Bepaalt welke jaarschijven zichtbaar zijn |
| **Marktrisico's uitsluiten** | Aan te zetten als een marktpartij dit risico draagt |
| **Deelfactor eerste jaarschijf** | Eerste jaarschijf inkorten indien nodig |
> **Percentages op projectniveau** (rente, verdiscontering etc.) werken hetzelfde als bij het werkportfolio. Wil je voor dit project afwijken van de centrale parameters? Pas ze hier aan.
### 💰 Tabblad: Financieel
Het hart van de GREX. Hier staan alle kosten en opbrengsten per jaarschijf.
**Begrijp de kolommen:**
| Kolom | Betekenis |
| ----------------------- | ------------------------------------------------------------------ |
| **Vorige exploitatie** | De vorige begroting (op basis van een vastgesteld fotomoment) |
| **Boekwaarde per 1-1** | De werkelijke stand aan het begin van dit jaar |
| **Geboekt in dit jaar** | Boekingen die zijn binnengekomen via de financiële koppeling |
| **Totale prospectie** | De som van alle jaarschijven voor komende jaren |
| **Nieuwe exploitatie** | Boekwaarde + geboekt dit jaar + begroting komende jaren |
| **Mutatie exploitatie** | Verschil tussen vorige en nieuwe exploitatie |
| **NCW** | Eindwaarde teruggerekend naar dit jaar (altijd 2% verdiscontering) |
**Ramingen invullen:**
Je kunt ramingen op drie manieren invullen:
1. **Via het prijzenboek** — selecteer een standaardartikel
2. **Via de tabelfunctie** — druk op de `I` in de regel en vul in op basis van percentage, bedrag of aantal stuks
3. **Via een Excel-onderlegger** — upload je eigen rekenblad
{% hint style="info" %}
Binnen elke regel kun je een **omschrijving**, **verschillenverklaring** en **documentatie** toevoegen. Gebruik dit om je keuzes te onderbouwen voor collega's en de accountant.
{% endhint %}
### 🗺️ Tabblad: Ruimtegebruik
Visualiseer hoe de ruimte in het plangebied verdeeld gaat worden.
* Zie in een **taartdiagram** de ruimteverdeling
* Teken het plangebied in (inclusief sub-onderdelen)
* Voeg onderdelen toe als regels
* TotalLink rekent automatisch de percentages binnen het plangebied door
### 📊 Tabblad: Cashflow
Een grafisch overzicht van inkomsten en uitgaven in één lijn over de jaren heen.
> Gebruik de cashflow om in één oogopslag te zien wanneer je project financieel positief of negatief staat.
### ⚠️ Tabblad: Risico's
Voeg projectspecifieke risico's toe door een nieuwe regel aan te maken:
* **Kans × Impact** = risicoscore
* Optioneel: activeer **Monte Carlo simulaties** (10.000 simulaties) via het werkportfolio voor een statistische risicoanalyse
* De risicoreservering kan handmatig worden ingevuld of automatisch worden overgenomen uit de projectrisico's
### 🚦 Tabblad: G.R.O.T.I.K
Een snelle statuscheck van je project op zes onderdelen:
| Letter | Onderdeel |
| ------ | ---------------- |
| **G** | Geld |
| **R** | Risicomanagement |
| **O** | Organisatie |
| **T** | Tijd |
| **I** | Informatie |
| **K** | Kwaliteit |
Per onderdeel geef je een **status via een smiley** en een korte opmerking. De projectomschrijving van dit tabblad verschijnt ook op het **Algemeen tabblad**.
### 💹 Tabblad: Winstneming
Een compact overzicht conform de **POC-methode** (Percentage of Completion). Dit wordt volledig automatisch berekend door TotalLink.
* Risicoreservering kun je zelf invullen of automatisch laten vullen vanuit de projectrisico's
* Je hoeft hier normaal gesproken weinig handmatig te doen
### 🏷️ Tabblad: VPB
Hier geef je aan welke posten worden meegenomen voor de vennootschapsbelasting (VPB).
{% hint style="warning" %}
Hier kan worden afgeweken van de centrale uitgangspunten voor VPB. Overleg met je fiscalist welke posten VPB-plichtig zijn. TotalLink kan een export aanmaken voor de fiscalist.
{% endhint %}
### 📁 Tabblad: Documenten
Sla hier alle relevante documenten op bij het project — onbeperkt. Slepen of toevoegen via de knop.
* Bekijk via het **logboek** (bovenin het scherm) wat er wanneer is aangepast
## Stap 5 — Maak je eerste foto (tijdmachine)
Heb je alle tabbladen doorlopen en de gegevens ingevoerd? Dan is het tijd om een **foto** te maken. Dit is het vastleggen van de exploitatie op een bepaald moment.
### Waarom een foto?
De tijdmachine maakt het mogelijk om op elk moment terug te gaan naar de exacte situatie van een eerder moment — inclusief alle documenten zoals ze er toen bij lagen.
### Hoe maak je een foto?
1. Ga naar het **werkportfolio** (Uitgangspunten en Totalen)
2. Open het **menu bovenin** (hamburgermenu)
3. Kies **"Portfoliofoto maken"**
4. De foto staat eerst op **onderhanden** — doe hier eventueel nog aanpassingen
5. Zodra de accountant akkoord is: zet de foto op **definitief**
6. Selecteer de definitieve foto als **"Laatst vastgestelde exploitatie"** — deze verschijnt dan in de kolom *Vorige exploitatie* bij alle projecten
{% hint style="success" %}
Zolang de foto nog niet definitief is, vergelijk je de nieuwe exploitatie met de **één jaar eerder vastgestelde** exploitatie. Dat is prima — de foto hoeft niet definitief te zijn om door te werken.
{% endhint %}
## ✅ Gefeliciteerd — je eerste project staat!
Je hebt zojuist:
* ✔️ Begrepen wat een grondexploitatie is en welke vormen er zijn
* ✔️ Kennisgemaakt met de TotalLink interface
* ✔️ Het werkportfolio en centrale uitgangspunten ingesteld
* ✔️ Je eerste project aangemaakt
* ✔️ Alle tabbladen doorlopen: Algemeen, Fasering, Uitgangspunten, Financieel, Ruimtegebruik, Cashflow, Risico's, GROTIK, Winstneming, VPB en Documenten
* ✔️ Je eerste foto gemaakt in de tijdmachine
{% hint style="info" %}
**Heb je een vraag of klopt iets niet?** typ je vraag boven in de zoekbalk of gebruik de feedbackknop rechts op deze pagina. Jouw input helpt ons de documentatie te verbeteren.
{% endhint %}
---
# Agent Instructions
This documentation is published with GitBook. GitBook is the documentation platform designed so that both humans and AI agents can read, navigate, and reason over technical content effectively. Learn more at gitbook.com.
## Querying This Documentation
If you need additional information that is not directly available in this page, you can query the documentation dynamically by asking a question.
Perform an HTTP GET request on the current page URL with the `ask` query parameter:
```
GET https://docs.totallink.nl/grex/snel-starten/voor-het-eerst-aan-de-slag-met-een-totallink-grex-project.md?ask=
```
The question should be specific, self-contained, and written in natural language.
The response will contain a direct answer to the question and relevant excerpts and sources from the documentation.
Use this mechanism when the answer is not explicitly present in the current page, you need clarification or additional context, or you want to retrieve related documentation sections.